Le blog des Crocos du Cabardes

La Montagne Noire n'est donc pas épargnée par la sécheresse , la situation est des plus grave car nous somme en crise ( niveau d'alerte maximum ) . Oui le changement climatique a des effets

sur notre belle région et non les projets de golf dans notre secteur ne sont pas une " opportunité " mais une atteinte grave à l'environnement ! Inutile de vouloir assécher davantage une région qui à soif ! Depuis le départ nous avions dit que l'eau serait un problème , quand certain " visionnaire " nous disait "

Il va falloir à un moment ou un autre faire preuve de cohérence , on ne peut pas soutenir un projet qui va gaspiller des quantités exorbitantes d'eau alors que le secteur collectionne les arrêtés sècheresse !

il n’est pire aveugle que celui qui ne veut pas voir ! ( message pour les élus locaux qui soutiennent le projet  de Fontiers )

SOUTIEN A DANIEL GERI

L’association convergence communiste Aude (ACC 11) communique :

« De 2008 à 2015, notre camarade Daniel GERI a été maire du petit village de Villardonnel. Tout au long des sept années de son mandat, il a du mener, jusqu’à l’épuisement, un combat de tous les instants contre des hommes d’affaire britanniques, patrons d’une société dénommée Land Bridge Capital (LBC), émanation d’un consortium multinational de placements financiers : une sorte de nébuleuse basée en divers points de la planète, surtout dans des paradis fiscaux.

Entre 2005 et 2007, ces individus, porteurs du projet, aux dimensions ô combien insensées, de complexe touristique et golfique dit « de la Royale », avaient placé, par le biais d’un contrat de trente ans signé avec l’ancien maire, la petite commune de la Montagne Noire sous leur coupe.

Dès son entrée en fonction en 2008, Daniel GERI à dénoncé les risques de ce contrat pour sa collectivité, jusqu’à le faire résilier par son conseil municipal en 2012. De 2008 à 2014, avec l’objectif de soumettre les nouveaux élus à leur volonté, les promoteurs du golf ont intenté dix recours contre la commune devant les tribunaux administratifs, allant même jusqu’à réclamer 500.000 € d’indemnité : tout cela en vain !

Parallèlement à cette avalanche de procédures administratives, les dits promoteurs et leurs affidés ont à plusieurs reprises tenté d’atteindre personnellement Daniel GERI en le poursuivant devant la juridiction pénale : pour violations de sépultures (!!!) en 2009, pour diffamation en 2010, jusqu’à contester en 2013 la réalité du permis de construire de sa propre maison, pourtant délivré en 1979 et en parfaite légalité à de précédents propriétaires. Il va sans dire que toutes ces accusations ont fait long feu.

Mais début 2014, dans l’espoir d’empêcher la réélection de notre camarade, les mêmes ont déposé six nouvelles plaintes : ce fut peine perdue car en mars 2014 Daniel a reçu le soutien massif de ses concitoyens en étant réélu avec plus de 80% des suffrages. Cependant, bien que connaissant le contexte et les antécédents, le parquet, après une enquête à charge, a retenu trois chefs d’inculpation : diffamation, favoritisme et… détournement de fonds publics ! Pour en répondre notre camarade est convoqué le 3 janvier 2017 à 13 H 30 devant le tribunal correctionnel de Carcassonne.

Nous tous, ses amis, en sommes sûr : devant ses juges, Daniel Géri saura faire la démonstration que pendant sept ans il a géré sa commune avec la plus grande intégrité. Il pourra aussi se prévaloir d’avoir sans cesse agi dans une totale transparence en publiant sur le site internet de la mairie le texte intégral de toutes les délibérations de sa municipalité, comme en informant, au moyen du bulletin municipal mensuel, les habitants de Villardonnel de l’ensemble de ses décisions. Il apportera enfin les preuves d’un engagement constant dans l’intérêt général de ses administrés : un sens de l’intérêt général qui, au terme d’un terrible bras de fer et avec l’appui permanent de son conseil municipal, lui a permis de libérer son village de la tutelle des affairistes.

Soyons nombreux à venir lui apporter le témoignage de notre soutien et de notre confiance, le 3 janvier prochain à 13h30, au tribunal de Carcassonne ! »

CHALLENGES  IMMOBILIER

C'est l’histoire singulière de dizaines de milliers de particuliers qui ont cru, de bonne foi, investir dans une résidence de tourisme pour se constituer un complément de retraite en confiant la gestion de leur bien à un professionnel de l’accueil touristique. 

Autant vous le dire tout de suite: il ne s’agit pas du millionième article sur le plafonnement des loyers. Mais de l’histoire singulière de dizaines de milliers de particuliers qui ont cru, de bonne foi, investir pour se constituer un complément de retraite en confiant la gestion de leur bien à un professionnel de l’accueil touristique. Investir dans une résidence de tourisme, c’est en effet accéder –du moins sur le papier - à un petit paradis fiscal : pas de TVA à l’achat et une réduction d’impôt qui peut monter jusqu’à 3.600 euros par an pendant neuf ans, grâce au dispositif Censi-Bouvard… Quant aux rendements, ils peuvent aller jusqu’à 4,5% par an. Appétissant, quand le Livret A délivre péniblement 0,75% annuels. En une quinzaine d’années, entre 200.000 et 300.000 particuliers sont donc devenus des «loueurs en meublé non professionnels» (LMNP). Sauf qu’il n’y a que quelques pas entre le paradis (fiscal) espéré et l’enfer (juridique) qu’ils traversent…

Aujourd’hui, Entre 25.000 et 30.000 d’entre eux sont en train d’en faire l’amère expérience. Ils avaient acheté des logements locatifs dans des résidences de tourisme, gérées par des grands groupes, qui leur garantissaient un loyer pendant neuf ans, dans le cadre d’un bail commercial. Seulement, voilà: depuis plusieurs mois, et avant l’échéance du bail, ces mêmes exploitants veulent renégocier à la baisse les loyers des baux qu’ils avaient signés. Des baisses importantes: entre -15 et -50%. En cas de refus, ces sociétés (Pierre et Vacances, Appart‘City, Belambra…) menacent de mettre la clé sous la porte. Ce qui laisserait les propriétaires démunis, avec des mensualités et des charges qui courent toujours et une résidence inoccupée…

Le scénario est toujours le même. Le gestionnaire envoie une lettre au propriétaire et lui propose une révision du bail, généralement pour une raison économique. Argument apparemment imparable, comme l’explique Pascale Jallet, la présidente du SNRT, le syndicat national des résidences de tourisme: « Entre 2001 et 2011, les loyers étaient indexés sur l’indice du coût de construction, et ont augmenté de 40%. Depuis, il y a eu des hausses de charges (sociales, fiscales…), alors même que les recettes ont plafonné ou baissé. » Un baisse d’activité nouvelle pour ce secteur jusqu’ici en plein boom. Au point de représenter aujourd’hui 800.000 « lits », c’est-à-dire deux-tiers du secteur de l’hôtellerie, avec ses 1,2 million de lits. La crise de 2008-2009 a en effet poussé les Français à écourter leurs séjours et à moins y dépenser. S’y sont ajoutés ; la concurrence accrue de l’hébergement collaboratif, autrement dit Airbnb, en plein boom et des facteurs plus conjoncturels comme les inondations, les mouvements sociaux divers, les attentats et l’état d’urgence qui ont fait fuir les clients étrangers. «Dans le secteur, les chiffres d’affaires ont baissé d’au moins 20%, ce qui explique que plus personne aujourd’hui ne signerait un bail dans les conditions qui avaient cours il y a seulement cinq ans... » affirme Pascale Jallet.

Mais la conjoncture a parfois aussi bon dos: certains promoteurs construisent et gèrent eux-mêmes ce genre de résidence. « Il y a alors risque de mélange des genres » prévient un promoteur qui a toujours refusé cette confusion de métiers, car le constructeur à intérêt à vendre très cher, et pour justifier cela, gonfle artificiellement les loyers promis. Ensuite, il ne lui reste plus qu’à revenir sur ses promesses. « La plupart des grands promoteurs évitent cette tentation, car ils pensent sans doute aux conséquences juridiques auquel cela les expose. Les plus tentés sont les petits opérateurs. J’en ai vu un proposer dans un quartier en marge de Nantes des loyers de 220 euros/m², alors que pour le même type de résidence, mais en cœur de ville, nous n’allons pas au-delà de 180 €/m² en cœur de ville! Forcément, dans le premier cas, il sera plus difficile de tenir sa promesse… » témoigne Benjamin Nicaise, le PDG de Cerenicimo, une plateforme indépendante qui propose de l’immobilier géré.

Son appel à la prudence concerne avant tout les futurs investisseurs, qui doivent être vigilants sur la qualité du bien qu’ils peuvent être amenés à acheter, mais aussi sur son emplacement et sur le rendement qu’il affiche. Mais qu’en est-il des investisseurs déjà engagés et qui ont donc des baux en cours? « C’est le bras de fer! On essaie de les faire céder. On n’a rien à perdre à tenter notre chance…» reconnaît un de ces grands exploitants, qui tient à conserver l’anonymat. Ces grands groupes s’appuient en effet sur les articles L145-38 et L145-39 du code du commerce, qui prévoient qu’un locataire peut faire évoluer son loyer, seulement trois ans après le bail, lorsque  1) il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité qui impactent la valeur locative du bien d’au moins 10% ou 2) quand le loyer a évolué de plus 25% par le jeu de l’indexation (ce qui est le cas pour les années 2001-2011, avec une hausse de +40%). Le propriétaire peut répondre en demandant l’arbitrage d’un juge qui fixe alors le prix du loyer, à la hausse ou à la baisse, en fonction de la réalité économique. Ou refuser toute modification du bail.

Mais dans ce cas, il risque de se retrouver devant un double problème. Car il n’a fait que reculer pour mieux sauter: à la fin du bail, le nouveau loyer qui lui sera–légalement cette fois- proposé par l’exploitant pourra être encore plus bas… Il pourra aussi renoncer au bail, et mettre fin à tout accord. Et là, c’est la catastrophe pour le bailleur, qui devra alors gérer lui-même son bien. C’est arrivé à un propriétaire –parmi d’autres- de Pierre & Vacances qui a dû trouver lui-même un locataire pour un appartement dans une résidence du Pas-de-Calais. Pas facile. Mais obligatoire car en face, il devait régler des charges de 4.000 euros par an et des remboursements d’emprunt élevés. Les plus audacieux peuvent aussi envisager de vendre leur bien. Mais, dans ce cas, gare aux désillusions ! Un Conseil en gestion de patrimoine témoigne : « pour un appartement Belambra situé en montagne, mon client a du consentir un rabais de 45% par rapport à son prix d’achat »

Devant cette menace, une bonne partie des clients de Pierre et Vacances a déjà accepté les avenants proposés par le groupe. Chez Appart’City (120 résidences et 13.000 logements), les négociations vont aussi bon train. Pourtant, la résistance s’organise. « Parmi les 10.000 copropriétaires environ des résidences gérées par Appart’City, près de la moitié ont décidé de s’unir autour de quatre cabinets d’avocats répartis sur tout le territoire.» explique-t-on au cabinet d’avocat Goethe, spécialiste de la défense de ces propriétaires, effrayés par les exigences d’exploitants surpuissants. Résultat de ces actions concertées, le groupe a été contraint, en avril dernier, par le tribunal de Montpellier à « verser les loyers dus aux requérants… et ce, sans délai ». Il l’avait déjà été à plusieurs reprises et l’a été à nouveau depuis. «Le contrat qui lie les loueurs de meublé non professionnels aux sociétés de gestion comme Appart’City, Pierre & Vacances ou Belambra, stipule un rendement garanti ! A chaque fois, les propriétaires sont obligés d’aller en justice, et ils gagnent. » se réjouit Philip Pechayre, avocat du cabinet Goethe.

D’autres font le dos rond. Challenges a retrouvé un propriétaire, Nathalie Raynard, qui  s’est retrouvée coincée avec une part de la résidence Lou Pigno. Située dans le Var, à onze kilomètres de Toulon, elle est gérée par Belambra (60 clubs de vacances, 40.000 lits, 160 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2015 pour 8 millions de marge d’exploitation).  Elle témoigne: « J’ai refusé de signer la proposition de baisse de loyer, malgré les avantages qu’on m’a fait miroiter (bail prolongé jusqu'au 2024, grosses réparations prises en charges par l’exploitant...). Je continuerai donc de toucher le même loyer… jusqu'en octobre 2020, date du renouvellement du bail. A ce moment, je crains de ne pas avoir trop le choix. Il me faudra accepter le nouveau loyer proposé ». 

Les petits épargnants ne sont pas les seuls à se battre pour maintenir leurs droits. Certains exploitants n’hésitent pas à attaquer d’aussi gros qu’eux. Ainsi, il y a huit ans, Belambra (ex VVF- Villages Vacances Famille) avait sorti les murs de six de ses résidences (1.422 logements et environ 70.000 m²) de ses comptes et les avait vendus à la filiale d’un groupe coté en bourse, Paref, pour 125 millions d’euros. Le contrat portait sur 36 ans de bail et comportait un engagement de rénovation par Paref. Un engagement qui a été tenu. En revanche, Belambra* n’a pas tenu sa promesse et a tenté, bien avant le terme du contrat, de remettre en cause le loyer, en proposant une baisse de plus d’un tiers de son montant. Il est vrai qu’entretemps, le groupe était passé du tranquille giron de la Caisse des dépôts au portefeuille agité d’un financier spécialiste des entreprises « en retournement », Caravelle, surtout connu pour sa reprise, et le dépôt de bilan qui en a suivi, du transporteur Mory Ducros, en 2013. La négociation, en cours, est donc très musclée, mais devrait aboutir, selon nos sources dans les semaines à venir…

*La société Belambra, sollicitée par Challenges, a refusé de répondre à nos questions.