Les résidences de tourisme, ou comment des montages attractifs peuvent se transformer en investissements pièges
Par Thomas NAUDIN - Avocat | Modifié le 10-08-2015 |
Depuis quelques années maintenant fleurissent, de préférences dans les zones touristiques mais plus seulement, des résidences de tourisme, qui viennent compléter, pour le vacancier ou le voyageur occasionnel, l’offre hôtelière. Mais derrière ces résidences de tourisme se cache en réalité un produit d’investissement potentiellement très attractif, et donc (car l’un ne va pas sans l’autre) potentiellement risqué.
1. Présentation du dispositif et des montages proposés
En général, le montage est proposé directement par l’établissement de crédit à son client, qui lui présente cela comme un produit financier, un investissement particulièrement attractif.
Cette attractivité repose principalement sur le régime juridique et fiscal de loueur meublé non professionnel, instauré par le législateur pour - essentiellement - dynamiser l’investissement dans le secteur touristique.
Ce régime offre de multiples attraits, bien réels : récupération de la TVA, amortissement du bien acquis, déductions des charges afférentes au bien, le tout aboutissant souvent à une défiscalisation partielle voire totale des loyers perçus.
Car qui dit loueur, dit loyer.
Le montage est le suivant :
La résidence de tourisme est vendue appartement par appartement à différents investisseurs, qui se retrouvent donc copropriétaires du bien. Chaque copropriétaire consent alors un bail commercial, de longue durée (9 ans minimum, mais souvent plus 12, 13 ou 14 ans), à une société tierce, un gestionnaire de résidence qui est alors censé tout prendre en charge : réservation des appartements, entretien de l’immeuble, etc.
En contrepartie, le gestionnaire verse un loyer, en général de façon trimestrielle. Ce sont précisément ces loyers qui sont défiscalisés pour l’investisseur.
Le montage repose alors sur un équilibre économique simple, suivant lequel, globalement, les loyers perçus permettent de rembourser le prêt consenti pour acquérir le bien.
Car, comme indiqué plus haut, il s’agit avant tout d’un produit bancaire, proposé par un établissement de crédit, et adossé à un prêt consenti par ce dernier.
On voit sans mal que le conflit d’intérêt n’est jamais bien loin, mais bref. Passons, nous n’en sommes pas encore là.
En effet, à ce stade, tout va bien : l’investissement est, sur le papier, équilibré, l’opération étant dans un premier temps neutre pour le propriétaire qui rembourse ses échéances d’emprunt grâce aux loyers perçus.
La neutralité fiscale est ensuite assurée par le dispositif de loueur meublé non professionnel, et tout est parfait dans le meilleur des mondes.
Cependant, il y a un risque. Et bon nombre d’investisseurs, souvent profanes, s’y retrouvent confrontés et sont alors désemparés.
2. Les risques pour l’investisseur
Finalement, l’équilibre du montage reposant, fiscalement, sur l’attractivité du régime de loueur meublé non professionnel et, économiquement, sur les loyers versés par le gestionnaire, on voit que les risques pour l’investisseur se situent sur la question des loyers et celle de leurs versements réguliers.
Soit tout se passe bien, le gestionnaire est sérieux, la résidence fonctionne correctement et les loyers sont versés. Dans ce cas, la résidence est entretenue, le prêt est remboursé sans effort ou presque, la défiscalisation produit ses effets et, alors, l’investissement est bon.
Soit à l’inverse, une difficulté survient au niveau du gestionnaire de la résidence. Il y a alors plusieurs hypothèses.
Parfois, le gestionnaire va connaître ou invoquer des difficultés économiques pour justifier l’arrêt du paiement des loyers, voire parfois pour imposer des renégociations à la baisse.
Quand les difficultés sont réelles, le gestionnaire, incapable de faire face à ses charges peut même se retrouver en cessation des paiements et, dans ce cas, une procédure de redressement ou liquidation judiciaire est ouverte.
C’est la faillite du gestionnaire, laquelle va laisser l’investisseur dans une grande difficulté, puisqu’il se retrouve alors privé de loyer et propriétaire d’un appartement situé dans une résidence à l’abandon.
La situation est d’autant plus délicate que l’investisseur doit pour sa part toujours faire face à ses échéances d’emprunt, qui elles ne connaissent pas la crise.
Mais parfois, les difficultés du gestionnaire ne sont que des prétextes pour obtenir des propriétaires des diminutions significatives de loyers.
Eh oui, car la grande subtilité d’un tel montage est d’inverser les rapports de force traditionnels d’un contrat de location, la partie « forte » étant le locataire (c’est-à-dire le gestionnaire de résidence), et la partie « faible » le propriétaire, souvent profane et n’ayant pas le réflexe de se tourner vers un professionnel du droit ou une association de consommateur.
Alors, le propriétaire va préférer percevoir un loyer minoré (j’ai vu des gestionnaires exiger et obtenir des diminutions de 30 %) plutôt que de risquer de tout perdre ou même de rentrer dans un bras de fer, potentiellement perdu d’avance.
La pratique professionnelle nous confronte malheureusement aux hypothèses problématiques, et pas à la situation idéale décrite en premier lieu.
En outre, d’autres risques existent, à moyen et long terme, et il convient d'en dire deux mots.
A supposer que l’exécution du contrat de bail se soit passée sans encombre, la question du renouvellement du contrat se pose à son échéance, qui se situe quasi-systématiquement plusieurs années avant la fin du prêt d’acquisition (les investissements étant généralement financés sur une durée comprise entre 14 et 20 ans, alors que les baux sont la plupart du temps d'une durée de 9 à 12 ans).
Le propriétaire est donc en position de faiblesse, puisqu’il a BESOIN d’un locataire pouvant lui verser un loyer.
Le locataire va alors renégocier le loyer à la baisse, en prétendant la nécessité de s’adapter au marché et en arguant de l’importance de ses charges.
Le propriétaire, pieds et poings liés, acceptera bien souvent ces nouvelles conditions.
Mais, généralement, les efforts ne s’arrêtent pas là. Le locataire en profite également pour solliciter du propriétaire la réalisation de travaux, pour remettre la résidence en état
3. Conseils pour les investisseurs et propriétaires
Alors, que faire pour se protéger me direz-vous ?
Je le répète, ces montages ne sont pas, en eux-mêmes, toxiques comme j'ai pu le lire sur certains sites. Il ne s’agit pas davantage de remettre en cause tous les investissements, ou même la pertinence des dispositifs juridiques et fiscaux.
Mais comme tout placement potentiellement rentable, il existe des risques qui ont trop souvent été minimisés voire passés sous silence auprès des investisseurs potentiels, dans un but commercial évident.
La première des règles, le premier des conseils, est bien entendu la vigilance au moment de l’investissement.
Si cela peut paraître une évidence, il est essentiel pour l'investisseur de se renseigner un minimum sur la résidence dans laquelle il doit investir.
A titre d’exemple, les produits proposés sont souvent présentés comme étant avant tout des placements financiers, mais adossés sur la « pierre », ce qui serait un gage de sérieux. Ainsi, la plupart des investisseurs ne vont même pas voir à l’avance leur bien, qui se situe parfois à l’autre bout du pays.
Pourtant, l’emplacement de certaines résidences pourrait être un premier indice de la réussite promise, l’argument souvent avancé par les gestionnaires de résidence pour négocier des baisses de loyers étant le faible taux de remplissage. CQFD.
De même, le prix de vente proposé est souvent déconnecté d’un véritable marché, puisqu’il résulte de calculs mathématiques fondés plus sur la rentabilité du produit. Or, il s’agit avant tout d’un bien immobilier, dont la valeur dépend de beaucoup de choses, mais certainement pas uniquement de sa rentabilité, laquelle n’est qu’un critère parmi d’autres.
Une fois l’investissement réalisé, le propriétaire est engagé.
Il l’est même à plus d’un titre, puisqu’il se trouve tenu envers l’établissement de crédit par un contrat de prêt, et par le gestionnaire de la résidence par un bail commercial.
Tout d’abord, il faut savoir que le gestionnaire ne peut pas faire ce qu’il veut et qu’il se trouve lui aussi engagé par les termes du contrat, et principalement par le loyer.
Il est donc tenu contractuellement de payer régulièrement, à chaque échéance prévue, le contrat.
En aucun cas il ne saurait se soustraire arbitrairement à son obligation.
Aussi, le gestionnaire ne peut pas décider arbitrairement de cesser les paiements des loyers, et ce même s’il invoque des raisons qui pourraient sembler valables (par exemple, des difficultés financières ou un taux de fréquentation trop faible de la résidence, quand ce n'est pas les deux).
Il ne peut pas davantage contraindre le propriétaire à accepter une diminution de loyer.
Tout au plus peut-il faire part à ses cocontractants, les propriétaires des appartements, des difficultés qu’il rencontre et de la nécessité de revoir les loyers à la baisse.
Il s’agit alors d’une négociation, qui doit donc s’appréhender comme telle. Il va sans dire que, dans un tel contexte, les conseils d’un professionnel du droit peuvent être utiles.
Mais sans recourir à un professionnel, il est impératif d’exiger du gestionnaire un certain nombre de justificatifs des difficultés invoquées, et tout particulièrement les comptes sociaux (bilans, comptes de résultat, établis chaque année par toute entreprise) et les budgets annuels des résidences.
Avec ces documents, il sera beaucoup plus facile pour le propriétaire de se faire conseiller (la lecture d’un bilan n’étant pas aisée pour le profane) et d’ainsi déterminer le bien fondé des demandes du locataire.
Car il n’est pas forcément utile ou même souhaitable d’aller au bras de fer si une difficulté économique réelle existe. Le remède pourrait en effet être pire que le mal, avec une liquidation judiciaire du gestionnaire, et les conséquences dramatiques évoquées précédemment.
En toute hypothèse, le fait de demander des explications ne saurait vous être reproché et constitue à mon sens une première étape permettant de comprendre l’attitude du gestionnaire.
Car si celui-ci ne manifeste aucune transparence et décide, de façon arbitraire et autoritaire, de modifier les conditions du bail, une réaction judiciaire s’impose ou à tout le moins se justifie.
Cette réaction peut être de plusieurs natures : action en paiement et résiliation judiciaire du bail, avec des possibilités d'agir en référé.
En quelques semaines, il est alors possible de récupérer les loyers dus, majorés des frais de recouvrement et généralement d’au moins une partie des frais d’avocat (une condamnation au paiement de frais irrépétibles étant généralement mise à la charge du locataire défaillant).
S'agissant de la résiliation, celle-ci ne me paraît pas des plus recommandables. La situation du propriétaire serait alors peu enviable, puisque son bien immobilier demeurerait enclavé dans la résidence, dont le gestionnaire ne s’occuperait plus de l’entretien et des réservations et ne verserait plus de loyer.
Cette solution ne pourrait à mon sens être envisageable que si un nombre suffisant de propriétaires agissaient conjointement aux mêmes fins.
Que faire en cas de procédure collective du gestionnaire ?
Par procédure collective, on entend toute procédure judiciaire de traitement de l’insolvabilité d’une personne juridique, c’est-à-dire en France la sauvegarde, le redressement judiciaire et la liquidation judiciaire.
Dans un tel cas, une consultation auprès d'un avocat rompu à ce type de procédure peut être opportune.
En outre, il ne faut pas oublier de déclarer sa créance de loyers dus au mandataire judiciaire, et ce dans un délai très court.
Peut-on agir contre la banque ?
Vous l’aurez compris, l’apparition de difficulté au niveau du rapport contractuel propriétaire-locataire entraînera de façon systématique ou presque des répercussions dans les relations entre le propriétaire et sa banque.
Selon ses capacités financières, le propriétaire pourra en effet se trouver dans l’incapacité de faire face aux amortissements de l’emprunt souscrit pour acquérir son bien.
Le bon placement promis initialement devient alors un piège aux conséquences potentiellement dramatiques, avec un risque d’engrenage.
C’est pourquoi il peut être sage de prendre les devants et d’aviser d’emblée sa banque, en sollicitant un aménagement du prêt, qui est toujours mieux que de risquer la déchéance du terme.
De même, il n’est pas inutile d’avoir à l’esprit la possibilité de demander un report judiciaire des échéances d’un emprunt sur le fondement de l’article L.313-12 du Code de la consommation. C’est une solution rapide, efficace, et finalement assez peu coûteuse, même en recourant à un avocat.
Enfin, se pose à mon sens nécessairement la possibilité d’agir en responsabilité contre la banque, laquelle se trouve, en règle générale, à l’origine du placement.
En tant qu'établissement fournisseur de crédit, la banque est tenue d'un devoir de mise en garde à l'égard de l'emprunteur non-averti (c'est à dire de l'investisseur profane n'ayant pas l'habitude de faire ce type d'opération).
Sa responsabilité pourra donc être mise en cause s'il s'avère qu'elle n'a pas satisfait à cette obligation, faisant perdre à l'emprunteur une chance de ne pas contracter et, donc, de ne pas se retrouver en difficultés...
L'analyse de la jurisprudence confirme que cette possibilité est réelle et des décisions favorables aux emprunteurs ont été rendus par plusieurs Cour d'Appel.
En toute hypothèse, il semble normal que la banque, lorsqu'elle se trouve être à l'origine du projet et impliquée dans son financement, doive rendre des comptes à l'investisseur lorsque les "promesses" faites initialement se révèlent être fausses.
Par Thomas Naudin
Avocat au Barreau de Rennes
