Des terres agricoles en voie de disparition .

Publié le 14 décembre 2013 par les crocos du cabardes

Des terres agricoles en voie de disparition / Colloque à l’Assemblée nationale

Brigitte Allain, Députée de Dordogne, et Catherine Grèze, Députée européenne du Sud-Ouest, organisent le jeudi 19 décembre à l’Assemblée nationale un colloque sur le thème : « Des terres agricoles : pour qui ? Pour quoi faire ? ». Y participeront notamment Cécile Duflot (Ministre de l’Egalité des territoires et du Logement), Stéphane Le Foll (Ministre de l’Agriculture, de l’Agroalimentaire et de la Forêt) et Pierre Rabhi (penseur et pionner de l’agriculture biologique). Catherine Grèze est engagée de longue date contre l’artificialisation des terres en Europe et leur accaparement au Sud :

« Les terres agricoles sont en voie de disparition. Aujourd’hui, l’urgence est de s’assurer que les terres continuent à être cultivées pour nourrir les femmes et les hommes. »

« Au Nord, c’est l’artificialisation qui inquiète : les grands projets inutiles et l’étalement urbain entraînent toujours plus de bétonnage des terres, processus irréversible. En Europe c’est l’équivalent d’un département français qui disparait chaque année. Si des lignes directrices ont été établies par la Commission pour lutter contre le phénomène, il n’existe aucun outil concret.»

« Au Sud, c’est l’accaparement qui préoccupe : les multinationales préemptent toujours plus de terres, provoquant le déplacement des populations et mettant en péril leur souveraineté alimentaire. Encore une fois, l’Europe n’y est pas étrangère : elle favorise cette pratique via sa directive de 2003 promouvant les agrocarburants ou sa stratégie de 2008 orchestrant la course aux dernières matières premières, en particulier en Amérique Latine ».

Catherine Grèze
Députée européenne du Sud-Ouest

Pour s’inscrire au colloque : http://www.ecolodepute-e-s.fr/nos-%C3%A9v%C3%A9nements/colloque-agriculture/

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Les résidences de tourisme: outils spéculatifs .

Publié le 5 décembre 2013 par les crocos du cabardes

Le projet de loi sur le logement doit s'adapter aux habitants des zones touristiques

03 DÉCEMBRE 2013 | PAR LES INVITÉS DE MEDIAPART

Des élus écologistes s'inquiètent de la forte pression foncière dans les zones touristiques, où des habitants sont obligés de se loger à des kilomètres de leur lieu de travail. Ils proposent plusieurs axes de travail pour créer du logement permanent et pour favoriser la remise des résidences secondaires sur le marché locatif.

Le tourisme, tant sur les zones de montagne que sur les zones littorales, s’est développé sur un modèle simple : la construction et la vente de résidences secondaires sont le pivot de l’hébergement touristique, construit à grand renfort de promotion immobilière. C’est un modèle bien français ! D’autres pays ont développé d’autres stratégies. Ainsi, pour la montagne, l’Autriche appuie-t-elle l’essentiel de son activité touristique sur l’hébergement des touristes en hôtellerie ou en pensions de famille… 

Ce modèle français a fonctionné. En tout cas pendant un temps, celui de la première génération de propriétaires qui, pour rembourser leurs emprunts, mettaient leur appartement en location pour les autres touristes. Peu à peu, les propriétaires ont vieilli et, une fois l’appartement remboursé, n’ont plus mis leur bien en location. Les volets se sont fermés.

Invention liée au lobbying de grands groupes immobiliers, la défiscalisation sur le neuf dans les zones touristiques – censée permettre à certaines zones rurales de rattraper un retard en capacité d’hébergement – est venue accélérer un processus d’artificialisation territoriale qui était en germe.

Ainsi sont nées les résidences de tourisme, outils spéculatifs destinés à placer de l’argent, sans lien aucun avec les urgences et les besoins des territoires. 

En montagne, sur les côtes, on a construit du neuf, sans rénover l’ancien… et on a consommé du foncier ! Avec l’ouverture des frontières et des marchés et un réel engouement pour les paysages français, le prix de l’immobilier s’est enflammé. En zone touristique dense, aujourd’hui, le prix moyen du mètre carré tourne entre 3 000 et 4 000 euros. Avec des disparités énormes, sur les zones touristiques les plus demandées notamment : jusqu’à 7 000 euros à Bonifacio, ce qui correspond au prix moyen des biens à Megève…

Dans les villes touristiques, la pression générée sur le marché locatif par cette forme d’hébergement est trés forte également. 

Des habitants contraints de s'éloigner

Les habitants permanents de ces territoires, bien évidemment, ne peuvent qu’être pénalisés par cet emballement général. Et peu à peu perdent la possibilité d’un accès au logement. Aussi bien en pleine propriété, tant le prix leur est inaccessible, qu’en location : les propriétaires de résidences secondaires préférant laisser leur bien fermé ou le louer à la semaine de vacances à des prix bien plus intéressants pour eux (en moyenne entre 1 000 et 1 500 euros la semaine pour un appartement de 50 m² en station). C’est d’autant plus vrai que l’activité touristique sur ces territoires peine à se désaisonnaliser et induit des emplois extrêmement précaires et des revenus irréguliers.

Faute de revenus, peu à peu « chassés » de leur territoire, les actifs habitants permanents sont contraints à se trouver des logements moins onéreux à des kilomètres de leur lieu de travail. Du coup, une fois les jeunes actifs partis, les écoles primaires sont contraintes à la fermeture, y compris sur les territoires les plus huppés.

Cette dérive touche aussi les maires dans leur gestion du quotidien, les obligeant à adapter les équipements et les réseaux d’assainissement au nombre de lits touristiques. Quand on sait qu’une commune touristique peut disposer jusqu’à 20 fois plus de lits touristiques que d’habitants… on imagine les coûts exorbitants, en investissement comme en fonctionnement, dans le budget communal ! 

Avec plus de 3 millions de résidences secondaires (soit 12 fois plus que l’Allemagne), la France est championne du monde du genre. Ce qui constitue une réalité historique et sociale importante, notamment dans les zones rurales : ainsi 7 000 communes littorales et montagnardes sont directement touchées. Mais le phénomène peut être également urbain (certains arrondissements de Paris en comptent jusqu’à 18%). 

Sans mésestimer l’intérêt de ces résidences secondaires pour la vie de notre pays et les retombées locales, notamment en termes d’emploi dans le BTP et la valorisation du patrimoine bâti ancien sur certaines zones, il nous paraît important de réfléchir à une adaptation de la loi ALUR aux besoins des territoires. Et particulièrement des territoires touristiques dont l’activité doit s’asseoir sur un vivier de touristes visiteurs sans cesse renouvelé et surtout sur une vie locale réelle et permanente. 

Tant que rien ne sera fait pour inciter à la remise des résidences secondaires sur le marché locatif, les territoires touristiques subiront une double peine. Avec toujours moins de logements pour les locaux et une réelle surcapacité en lits touristiques inoccupés. On estime aujourd’hui à près de 40 à 50 % de l’offre globale le pourcentage moyen de lits qui ne sont jamais mis en location de vacances (on appelle cela le phénomène des lits froids).

Or sur certains territoires, aujourd’hui, le phénomène spéculatif qui lie la construction de lits neufs à de la défiscalisation n’est pas loin de la rupture. On parle désormais dans les stations françaises d’un risque de bulle immobilière de type « andalou » (en référence à la crise de l’immobilier en Espagne). Le tout assorti d’incidence mafieuse non négligeable. 

Ouvrir les volets clos 

Le taux d’occupation annuel des résidences secondaires en France n’excède pas… 42 nuits par an en moyenne !

En 2012, nos voisins suisses ont soutenu par référendum l’initiative Weber visant à juguler la spéculation sur les communes touristiques en limitant à 20 % le nombre de résidences secondaires dans ces zones. Au grand dam de nombre de spéculateurs qui cherchent toutes les parades pour contourner la loi.

Il nous parait essentiel – et même fondamental – que s’engage un travail de fond sur le thème du logement des habitants permanents sur les zones touristiques. 

Plusieurs axes de travail doivent être approfondis pour créer du logement permanent et pour favoriser la remise des résidences secondaires sur le marché locatif :

Stopper au plus vite, les dispositifs de défiscalisation concernant l’hébergement touristique neuf et faire un vrai bilan des dispositifs (notamment Censi-Bouvard) qui ont couru depuis le début des années 2000 et avant.

Inclure l’habitat en résidences secondaires dans le calcul imposé aux communes pour la construction de logements sociaux (loi SRU). Aujourd’hui en effet, seuls quelques grands centres urbains touristiques (mais aucune des grandes stations reposant sur des petits villages dont le nombre d’habitants est inférieur au seuil SRU !) sont contraints à la construction de logements sociaux.

Aligner toute commune dépassant 30 % de résidences secondaires à cette obligation d’ouvrir des logements sociaux.

Utiliser les expériences suisses, italiennes, anglaises pour mettre en place des dispositifs limitant le taux de résidences secondaires à 25 % (et évidemment en priorité dans les nouveaux PLU intercommunaux).

Renforcer des clauses anti-spéculatives dans le cadre des programmes publics d’habitat destinés à l’accession à la propriété.

Relever des taux de fiscalité sur les résidences secondaires non mises sur le marché locatif (le niveau différencié pour la taxe d’habitation est un mécanisme à élargir). En même temps, mettre en place des garanties pour les propriétaires face aux impayés.

Permettre le découplage des statuts du logement touristique et permanent, avec droit de préemption pour les communes sur le rachat des résidences secondaires pour favoriser leur reconversion en logement permanent ou en hébergements touristiques productifs.

Obliger réellement les territoires à appliquer des politiques foncières de long terme préservant les terres agricoles. Il y a lieu notamment d’accélérer la mise en place de Schémas de cohérence territoriale (SCOT) sur les zones touristiques. Les PLU méritent d’être adaptés aux spécificités du tourisme (zonages par exemple) : en effet aujourd’hui la loi ne permet pas au maire de statuer sur le caractère d’un permis de construire : habitation permanente ou secondaire, etc.

Rendre, pour la montagne, les Schémas de massifs prescriptifs en matière d’urbanisme, créer des Schémas littoraux à l’instar des Schémas de massifs…


Olivier Bertrand, conseiller général de l’Isère
Maryvonne Boileau, conseillère régionale Rhône-Alpes
Claude Comet, conseillère régionale déléguée aux politiques montagne et tourisme Rhône-Alpes, membre du conseil national de la montagne et du comité de massif des Alpes
Francine Daerden, adjointe au maire de Briançon
François Labande, président d’honneur de l'association de protection de la montagneMoutain Wilderness
Jacques Mangold, maire de Plouézec
Marc Pascal, socio-économiste
Julia Sanguinetti, adjointe en charge de l’urbanisme et du développement économique de la commune de Cauro (Corse), déléguée à la communauté des communes du Prunelli, secrétaire régionale EELV Corse.

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à qui profite le P.L.U de Fontiers ?

Publié le 23 novembre 2013 par les crocos du cabardes

Fontiers-Cabardès : une soixantaine de manifestants contre le projet de golf

Le 23 novembre à 12h13 | Mis à jour il y a 10 heures( l'indépendant)

Ils étaient une soixantaine à manifester, sous la neige. PHOTO/CHRISTOPHE BARREAU

"Non au golf. Gardons la terre et l'eau pour nos enfants", "La terre doit nourrir l'homme et pas servir les spéculateurs". C'est toutes banderoles dehors, hissées sur leurs tracteurs, qu'une soixantaine d'agriculteurs (des éleveurs pour l'essentiel), plus quelques militants acquis à la cause, ont manifesté, hier matin à Fontiers-Cabardès, contre le projet de golf devant fleurir dans le village.

La date de cette action n'avait pas été choisie au hasard, puisque correspondant au dernier jour de la consultation du PLU (Plan local d'urbanisme), incluant le fameux golf. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle les contestataires se sont transportés, après les discours des leaders, dans le bâtiment communal où le commissaire enquêteur recevait le public.

Les manifestants ont déposé, sur sa table, une pétition mettant en avant leurs arguments : "consommation excessive de terres agricoles","obstacle au développement de l'agriculture locale", "diminution des ressources naturelles en eau"… L'opération s'est déroulée pacifiquement, sous la surveillance de la gendarmerie nationale

Discours sur la place enneigée

Auparavant, donc, plusieurs personnes ont pris la parole, sur une place de la mairie recouverte par la neige tombée dans la nuit. Parmi eux, Serge Vialette, président de la Fédération départementale des syndicats d'exploitants agricole (FDSEA). "La profession n'est pas globalement contre le golf, mais contre la façon de faire et les arguments déployés. L'on ne peut, d'un côté, nous dire qu'il faut préserver les terres agricoles et, d'un autre, laisser faire n'importe quoi. Nous savons tous que le golf en lui-même ne sera pas rentable. C'est l'immobilier allant avec qui rendra le dispositif viable. Et ces aménagements seront réalisés sur des terres différentes de celles du golf. À terme, c'est presque 50 % des terres de la commune qui seront ainsi arrachées aux agriculteurs et aux habitants de ce village."

226 000 m3 d'eau pour irriguer le golf

L'autre argument fort des contestataires, et il est de taille, est la problématique de l'eau. "Rien que pour irriguer le golf, il faudrait 226 000 m3 d'eau à l'année, ce à quoi viendra s'ajouter la consommation du complexe hôtelier, soit à peu prêt 1 100 équivalents habitants", arguait un agriculteur anonyme de Fontiers. Même si la montagne Noire est très copieusement arrosée de l'automne au printemps, l'eau s'y fait vite rare l'été venu ; les éleveurs en savent quelque chose.

Alors prélever 226 000 m3 du précieux liquide pour arroser un golf (dont, au demeurant, les retombées économiques directes ou indirectes pour le village restent à évaluer), quitte à mettre en péril les paysans, constitue-t-il un challenge utile à relever ?

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Ni P.L.U ni Golf !

Publié le 22 novembre 2013 par les crocos du cabardes

Les Crocodiles du Cabardès ont déjà organisé des marches.

Aude : une manifestation contre le golf de Fontiers

Le 22 novembre à 6h00 | Mis à jour il y a 5 heures

La place de la mairie sera animée, samedi matin, avec la FDSEA, les JA et la Confédération paysanne.

Mobilisation ce samedi matin à Fontiers-Cabardès. Il devrait y avoir foule, place de la mairie, avec la mobilisation des opposants au projet de golf porté par Catherine Lacoste. La FDSEA, les Jeunes agriculteurs et la Confédération paysanne seront, une fois n'est pas coutume, côte à côte pour s'opposer à ce dossier, avec les Crocodiles du Cabardès. Les représentants de la FDSEA profiteront de ce rassemblement pour liver leur position au commissaire enquêteur.

Celui-ci sera présent samedi à la mairie de ce bourg, en raison de la consultation publique concernant le futur plan local d'urbanisme de la commune qui prend en compte, entre autres, l'aménagement de ce projet.

Les syndicats agricoles entendent dénoncer "la perte de 150 ha de terre agricole, soit plus de la moitié des surfaces agricoles de la commune", si le complexe golfique voit le jour. Catherine Grèze, député européenne EELV du Sud-Ouest veut saisir la commission européenne sur ce sujet.

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Golf de Fontiers-Cabardès : la ressource en eau menacée

Publié le 21 novembre 2013 par les crocos du cabardes

21/11/2013 – 14:32

Golf de Fontiers-Cabardès : la ressource en eau menacée

Communiqué

Catherine Grèze, Députée européenne EELV du Sud-Ouest, s’était rendue à Fontiers-Cabardès en septembre 2012 pour apporter son soutien au Collectif des Crocodiles du Cabardès, opposé à l’installation d’un golf sur la commune. Alors que le projet avance, l’eurodéputée a décidé de participer à l’enquête publique sur le PLU de la commune.

« Le compte n’y est pas ! Ce projet fait totalement fi de la Directive cadre sur l’eau, qui se traduit localement dans le Schéma Directeur d’Aménagement et de Gestion des Eaux (SDAGE) Rhône-Méditerranée. Le golf et le projet immobilier lié vont consommer des quantités astronomiques d’eau : pas moins de 226 000 m3 par an !

C’est clair, les ressources existantes ne seront pas suffisantes. D’ailleurs, le porteur de projet ne propose rien de moins qu’une nouvelle prise d’eau à Laprade Basse, une station de pompage et un plan d’eau au nord du site ! Or, aucune évaluation de l’impact sur la ressource en eau n’a été menée. La ressource n’est pourtant pas illimitée.

C’est pourquoi, en plus de ma contribution à l’enquête publique, je m’apprête à saisir la Commission européenne. »

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Artificialisation des sols : des objectifs et une gouvernance à revoir

Des objectifs peu clairs, des outils existants mais peu utilisés, une gouvernance inadaptée… La Cour des comptes dresse, dans un référé, un bilan sans concession de la politique de lutte contre l'artificialisation des sols.

Tous les dix ans, un département français disparaît sous le béton, a-t-on coutume de rappeler, pour marquer les esprits quant au phénomène d'artificialisation des sols et de disparition progressive des terres agricoles. Or, d'importantes marges de progrès existent en matière de gestion économe des sols, note la Cour des comptes dans un référé sur les conflits d'usage des sols agricoles, publié le 16 octobre. Malgré la volonté gouvernementale affichée depuis des années, les Sages regrettent que les outils disponibles ne soient pas utilisés à bon escient... mais aussi le manque de cohérence des différents objectifs fixés par les gouvernements successifs.

Ainsi, la cible affichée dans la stratégie nationale de la biodiversité était de maintenir l'artificialisation des sols à son niveau de 2006. Un objectif jugé irréaliste par les Sages. Ensuite, la loi de modernisation agricole (LMA) de 2010 prévoit une réduction de 50% de la consommation des terres agricoles d'ici 2020, un objectif largement repris par les collectivités territoriales. Mais plus récemment, la feuille de route pour la transition écologique, publiée à l'issue de la première conférence environnementale en 2012, indiquait vouloir freiner l'artificialisation des sols pour atteindre la stabilité à l'horizon 2025. Au niveau européen, l'objectif est l'arrêt du phénomène en 2050…

Une gouvernance peu adaptée

Les compétences en matière d'urbanisme sont locales, elles relèvent de l'échelle communale. Or, cette décentralisation des compétences "a conduit à une urbanisation croissante qui a privilégié l'habitat individuel et le développement des zones d'activités, particulièrement consommateurs d'espaces".

De nombreux outils existent pour mettre en musique l'aménagement du territoire (schémas régionaux d'aménagement et de développement durables du territoire - SRADDT, directives régionales d'aménagement - DRA, périmètres de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains – PAEN et plus récemment le schéma régional de cohérence écologique -SRCE). Mais la non-opposabilité de ces schémas ou plans aux documents d'urbanisme limite leur développement… et leur portée.

Résultat : "Il y autant de politiques d'urbanisme que de communes, trop souvent sans moyens techniques suffisants, et la proximité entre les élus et les électeurs, vendeurs de terres agricoles, peut influer sur la politique d'urbanisme".

La Cour des comptes conseille également d'encourager les préfets "dans l'élaboration d'une jurisprudence fondée sur le caractère irréversible de l'artificialisation des sols".

Mieux mesurer l'artificialisation

La loi de modernisation de l'agriculture prévoyait plusieurs dispositifs adaptés à la lutte contre l'artificialisation des sols, mais peu ou pas utilisés aujourd'hui.

Tout d'abord, l'observatoire national de la consommation des espaces agricoles (ONCEA). Mais celui-ci a tardé à être installé. Pourtant, une évaluation du phénomène d'artificialisation des sols est primordiale, note la Cour des comptes qui préconise d'urgence "une analyse rigoureuse de la pertinence des données actuellement disponibles". Pour davantage d'efficacité, le champ de l'observatoire doit être élargi à la consommation des espaces naturels et forestiers.

Mais, précisent les Sages, l'artificialisation ne doit pas seulement s'apprécier uniquement en termes de surfaces, la qualité agronomique des sols doit être intégrée dans les documents d'urbanisme.

De même, la LMA a créé les commissions départementales de la consommation des espaces agricoles (CDCEA), des outils adaptés selon la Cour des comptes, mais assez peu pris en compte par les élus. Elle recommande donc de "renforcer leur pouvoir et d'élargir leur compétence aux espaces naturels et aux forêts".

Remettre à plat la fiscalité

De même, la fiscalité française est contradictoire, estime la Cour des comptes. Les plus-values dégagées par la vente de terres agricoles devenues constructibles peuvent être considérables, soulignent les Sages, en particulier dans les zones littorales ou déjà fortement urbanisées. Si la taxe "1605 nonies du CGI" aide à lutter contre l'artificialisation des sols en alimentant un fonds d'aides aux jeunes agriculteurs (10 M€ rapportés), la taxe "1529 du CGI" soutient des dépenses d'équipement de collectivités locales. "Cette double taxation juxtapose des objectifs quelque peu contradictoires", note la Cour des comptes. Elle recommande une "remise à plat de ce double dispositif, en ne retenant que l'objectif de lutte contre l'artificialisation". Le Comité pour la fiscalité écologique, dans un avis rendu en mars dernier, avait lui aussi fait des préconisations sur cette question de fiscalité et de lutte contre l'artificialisation des sols.

Sophie Fabrégat

Une gouvernance peu adaptée

La Cour des comptes conseille également d'encourager les préfets "dans l'élaboration d'une jurisprudence fondée sur le caractère irréversible de l'artificialisation des sols".

Mieux mesurer l'artificialisation

La loi de modernisation de l'agriculture prévoyait plusieurs dispositifs adaptés à la lutte contre l'artificialisation des sols, mais peu ou pas utilisés aujourd'hui.

Remettre à plat la fiscalité

Sophie Fabrégat

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Le « fonds de concours », ou comment tromper l’investisseur sur ses revenus futurs

Publié par Tatiana / juillet 20, 2013

Grâce aux internautes, notre équipe a pu obtenir la preuve matérielle de versements de fonds de concours dans des résidences Lagrange et Odalys, deux des principaux opérateurs de résidences en France. Cette pratique, décriée mais bien légale, permettrait de gonfler temporairement les revenus des appartements.

On les croyait finis, enterrés avec les faillites de Rhodes Tourisme, Quiétude Evasion, Mona Lisa ou encore Apollonia. Mais non, les « fonds de concours », ces subventions qui permettent aux gestionnaires de promettre des rendements mirobolants, sont toujours d’actualité. Et pas chez n’importe quel obscur gestionnaire. Nous en avons trouvé des preuves matérielles chez Lagrange et Odalys, respectivement second et troisième opérateurs de résidences de tourisme en France.

Ces fameux fonds de concours, les propriétaires de résidences de tourisme en entendent généralement parler… mais un peu tard. Ce qu’ils ignorent au moment de l’achat c’est que le promoteur a souvent intégré dans le prix de vente de leur appartement une somme représentant une à trois années de loyer, parfois plus.

Cette « survaleur » est ensuite versée par le promoteur à l’exploitant sous forme d’une subvention, officiellement pour lui permettre d’acheter du mobilier et supporter des pertes au démarrage de l’activité. Mais qui, dans les faits, est généralement utilisée pour servir des loyers artificiellement gonflés, représentant des rendements de 4 à 5%. Opération qui ne peut durer que quelques années.

« On promettait des loyers trop élevés »

Au départ, de telles manœuvres se pratiquaient surtout chez de petits exploitants à la limite de l’honnêteté. La plupart ont fait faillite et conduit des dizaines d’investisseurs devant les tribunaux. Ce fut le cas de Mona Lisa ou encore Quiétude Evasion, tous deux liquidés en 2010.

Anne Hébert, qui fut directrice d’exploitation régionale de Quiétude dans le grand Sud-Ouest, témoigne :

« Les fonds de concours étaient versés systématiquement à chaque construction neuve. Le promoteur les versait au gestionnaire, qui s’en servait en partie pour acheter les meubles, mais aussi pour tenir la trésorerie pendant 3 ans. Le problème c’est qu’après on ne pouvait pas payer les loyers. On promettait aux copropriétaires des loyers trop élevés. A Lourdes, le loyer représentait 70% du chiffre d’affaires. Quand il ne reste que 30% pour payer les salariés et toutes les charges, comment tenir? »

Depuis quelques années, ces subventions se sont généralisées y compris dans les très grands groupes. Ce n’est pas un mystère, même le syndicat de la profession (SNRT) le regrettait récemment :

« Le fonds de concours est une pratique ancienne censée permettre de lancer la résidence, d’arriver à un rythme de croisière. Mais elle s’est trop généralisée. On ne peut pas utiliser ce genre d’artifice sans mettre en action les mesures nécessaires pour démarrer une exploitation », déclarait Pascale Jallet, déléguée générale du SNRT, dans une interview à l’Hémicycle.

Une tromperie sur les revenus futurs

Pour quelle raison des groupes comme Odalys et Lagrange, aux reins solides, qui gèrent des dizaines de résidence et disposant d’un gros réseau de commercialisateurs, auraient-ils besoin de ce « coup de pouce » au démarrage de nouvelles résidences?

L’avocat Marc Amblard n’y va pas par quatre chemins : pour lui le fonds de concours sert à tromper le propriétaire sur ses revenus futurs. Il l’explique dans une étude récente sur les résidences de services publiée dans Les nouvelles fiscales (le 15 juin 2013) :

« La remise d’une somme au locataire exploitant lui permet de verser un loyer supérieur à celui correspondant au libre jeu du marché. Le propriétaire à qui l’on a caché le dispositif de subventionnement le découvre à ses dépends lorsque l’exploitant a épuisé cette réserve et ne parvient plus à honorer les loyers promis. » Lire aussi notre interview de Marc Amblard.

Les propriétaires tombent de l’armoire

Forts de ces informations, certains propriétaires ont pris leurs calculettes… et sont tombés de l’armoire.

Ainsi, un investisseur chez Odalys a appris que le fonds de concours versé pour son appartement acheté 120 000 euros était de 3 715 euros hors-taxes, soit exactement trois fois le montant de son loyer garanti (1 200 euros) annuel. Il s’en est ému auprès de nous :

« Tiens donc, bizarre me suis-je dit, bizarre… C’est donc moi qui ai financé ma « garantie de loyer » des trois premières années dans le prix d’acquisition. »

Pour les propriétaires Soderev et Résitel, les conséquences sont d’autant plus graves. Ces deux filiales du groupe Lagrange sont actuellement en procédure de sauvegarde judiciaire en raison d’importantes difficultés financières depuis deux ans. Pour permettre la poursuite de l’activité, un grand nombre d’entre eux ont dû accepter des baisses de 40% à 70% de leurs loyers. Les fonds de concours y seraient-ils pour quelque chose?

Contacteés par nos soins les directions de Lagrange et Odalys n’ont pas donné suite à nos demandes d’interview.

Un contrat librement consenti

La chose est entendue, selon l’avocat Paul Duveaux. Pour lui, la pratique des fonds de concours joue pour beaucoup dans les faillites en cascade d’exploitants de résidences qui ont défrayé la chronique ces dernières années :

« Si votre exploitant n’arrive pas à payer votre loyer, c’est peut-être que vous avez été victime de l’arnaque dite « des fonds de concours », le promoteur vous a vendu un package avec un loyer attractif mais ce loyer a été artificiellement gonflé grâce à une subvention secrète (le fonds de concours) versée par le promoteur à l’exploitant et couvrant les déficits des premiers mois d’exploitation. Donc votre exploitant est malhonnête. »

Cependant, rien d’illégal dans le principe du fonds de concours. « On ne peut interdire un contrat librement consenti entre deux parties », explique Marc Amblard dans une interview qu’il nous a accordée. Ce qui est plus discutable en revanche, c’est le fait de cacher cette subvention à l’investisseur.

Le fonds de concours est « une tromperie »

Les avocats espèrent ainsi beaucoup d’un jugement qui pourrait faire jurisprudence…

Le tribunal de grande instance de Périgueux, le 1er février 2011, a annulé le contrat de vente des époux Billion pour « dol », ou tromperie, en raison du recours au fonds de concours dans le cadre d’un investissement Demessine. Motif : le vendeur avait caché à l’acheteu l’existence du fonds de concours, pourtant déterminant dans le calcul de la rentabilité future du bien.

Nous nous sommes procuré le jugement de cette affaire qui opposait les époux Billion au Groupe Quiétude (en l’occurence promoteur et non exploitant) et à la société Nontron Exploitation, liquidée un an plus tôt (janvier 2010). En voici une des principales conclusions :

Il en résulte que la société GROUPE QUIETUDE, en n’informant pas les époux BILLION lors de l’échange des consentements que la rentabilité annoncée de leur investissement ne pouvait être atteinte que grâce au versement de fonds de concours à l’exploitant de la résidence de tourisme dans laquelle ils devaient acheter leur appartement, et que ce versement devait cesser au bout de trois ans, s’est rendue coupable d’une réticence dolosive.

Cette réticence dolosive a porté sur un élément déterminant du consentement des époux BILLION qui a donc été vicié, les époux BILLION étant trompés sur la rentabilité véritable de l’opération immobilière qui leur était proposée.

Toutefois dans cette affaire, seul le promoteur et sa maison-mère Groupe Quiétude (alors en liquidation judiciaire) ont été condamnés. Un préjudice moral de 40 000 euros a été retenu et mis au passif de la liquidation.

Dans cette affaire, l’exploitant Nontron Exploitation, le conseiller en gestion de patrimoine Thesaurus et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine qui avait fourni le crédit ont été mis hors de cause. Avaient-ils eu connaissance du montage financier? Y ont-ils participé? La question reste posée.

Photos de résidences Odalys et Lagrange (sans rapport direct avec le sujet) : Kijasek (Flickr CC) et banjira! (Flickr CC)

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Auteur de l’article : Tatiana Kalouguine

Temps de fabrication : 5 jours

Coût estimé : 200 euros

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Le blog des Crocos du Cabardes

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